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易宪容:未来几个月国内楼市将持僵持局面
关闭此窗口     加入时间:2009-11-08  点击数:90
 

易宪容:未来几个月国内楼市将持僵持局面
  2009年11月07日 09:55:09  住在杭州网

  今年,房地产市场为什么能够迅速繁荣或量价齐涨?实际上,目前中国的房地产市场根本就不存在所谓的“刚性需求”,也不存在居民的钱太多来推高房价,而是这些人过度地使用具有公共性质的商业银行体系,通过银行体系的高杠杆在炒作国内住房。如果说,这些住房炒作者不能够利用银行的金融杠杆,今年房地产市场要出现这种所谓的繁荣是不可能的。也就是说,今年国内房地产市场的繁荣最大的推动力就是政府的房地产救市政策。

  我在今年上半年就指出,2008年9月的美国金融危机救了中国的房地产市场。因为,尽管在2008年中国经济是出现了一些问题,但是中国金融体系没有出现危机,中国经济也没有出现危机。但是,在美国金融危机之后,政府出台比美国更为强劲的救市政策,而这些救市政策是对房地产市场强势的全面优惠政策,特别是全世界最为优惠的信贷优惠政策,让中国的个人住房按揭贷款优惠利率降到比美国还要低的水平。仅这一种个人住房按揭贷款优惠政策就足以把国内房地产市场的价格推高。

  因为,我们可以看到,目前美国的联邦基准利率为0.25%,其个人住房按揭贷款利率为5.3%,而且美国对借款人采取利率差异化,即不同信用者其贷款利率是不一样的。比如说,对于优级信用者,其个人住房按揭贷款利率是5%,那么次级信用者的住房按揭贷款利率就可能达到9%(一般加权相差4%)。这种对借款人利率的差异性不仅可以降低商业银行的信贷风险,也可以将一些风险过高的住房投资者及消费者排斥在市场之外。但是,在中国,其基准利率(比如一年期存款利率为2.25%,一年期贷款利率为5.31%)比美国要高,而个人住房按揭贷款优惠利率为4.158%,而且借款人利率完全一样没有差异化。这里有什么问题呢?可以看到,美国的基准利率低,但个人按揭贷款利率要比中国的高,而中国基准利率比美国要高,但其个人按揭贷款利率要比美国低。

  预计未来中央政府对房地产政策的权衡主要表现为以下几个方面。一是如何保证房地产市场是一个消费为主导的市场。这方面不仅体现在如何加大保障性住房的建设的力度,加大对保障性住房的9000亿元的投入,而且在于如何抑制房地产市场炒作过度。当前国内房地产市场价格飙升过快的原因,根本就在于住房投资比重过高,少数人住房持有量过高。而且这种现象有两方面的根本原因,一方面是住房的税收政策出了问题。纵观全世界所有的有房地产市场的国家,哪一个国家的住房投资不征税?只有中国例外。另一方面是住房的信贷政策,投资住房可以享受优惠信贷政策,这岂不是让全国其他人来补贴这些投资者?因此,要保证房地产成为以消费为主导的市场,这个十七大报告的基本精神,在近期内会被落实在政策内。二是如何保证房地产市场不出现泡沫及促进产业结构的调整。三是通过房地产市场促进社会财富分配公平,建立和谐社会。

  还有,促进国内房地产市场调整一个重要的因素是商业银行。别看2009年商业银行天量贷款增长,但是2009年并非国内银行业大丰收的一年。因为信贷政策的转移机制,巨大的利益转移到房地产开发商与地方政府手上了。这种以牺牲存款人利益及商业银行利益的信贷政策是不可持续的。从最近的一些信息来看,商业银行已经意识到其问题的严重性并开始改变这种状态。可以说,个人住房按揭贷款恢复到现有规定将是2010年基本态势,其中最为重要的是优惠利率政策从特别应急政策恢复到常态。

  如果2010年国内个人住房按揭贷款的优惠利率出现调整,也就是说,这种信贷管制下的利益转移机制将发生根本的变化,那么它对国内房地产市场会产生以下几个方面影响。一是如果个人住房按揭贷款利率回复到85折的水平,那么个人住房按揭贷款利率就得上升到4.5135%,商业银行利差增加0.3555。如果以2009年底个人按揭贷款为4万亿元计算(实际上比这要高),购买住房将增加贷款成本142亿元。二是个人按揭贷款利率的上升不仅增加了其贷款成本,更为重要的是会改变投资者对房地产的预期。因为,这不仅意味着过度优惠的房地产政策在改变,也意味着强势的救市政策在调整,意味着随着整个经济增长上行,货币政策进一步调整,利率进一步上升。三是利率上升,对商业银行是一个利好。当他们发现利差扩大更有利于提高其经营业绩时,更因为借助于《个人贷款管理条例》出台,让整个个人按揭贷款利率差异化个性化,提高个人住房按揭贷款的市场准入门槛,降低其潜在风险。在这种情况下,那种投机炒作者涌入市场的情况会有所改变。正是在这种情况下,整个房地产的需求关系将发生较大的变化。

  我一直在强调,个人住房按揭贷款政策是内地房地产市场得以繁荣的核心。2008年9月以来的住房按揭贷款已经到放任自由的态势,它是导致今年房价快速飙升的根源。如果这种政策不调整,房地产泡沫会进一步吹大。在世界历史上,任何房地产市场泡沫总是会破灭的,而房地产泡沫破灭的最终结果是银行危机及金融危机爆发。为了避免房地产泡沫吹大,过度宽松的个人住房按揭贷款不可持续,调整也是必然的。因此,个人住房按揭贷款利率调整及信贷政策的调整已经开始,它对房地产市场的影响也已经开始。从最近香港的情况可以看到,只要银行信贷政策有所调整,房地产市场立即反应强烈。内地的情况比香港只会有过之而无不及。

  因此,未来几个月国内的房地产市场,由于房价过高,绝大多数消费者已经无力进入这个市场;面临着救市的货币政策退出,面临着个人住房按揭政策回归到常态,住房的投资者的市场预期将会发生巨大的变化,因此,他们或是不会轻易地进入市场,或是会把手上持有住房卖出,这样市场的供给增加而需求会减少;对于房地产企业来说,由于2009年房地产市场的繁荣完全改变了其生存状况,它们完全有实力让房价持续在高位而不愿意出售。对于地方政府来说,2008年的财政困境已经解除,2009年土地财政大获丰收,因此,一些地方性的房地产优惠政策可以在年底中止。对于商业银行来说,如果信贷政策调整,它们是最大的受益者,因此,它们乐见信贷政策的调整。再加上监管部门最近一系列个人信贷管理办法出台,2010年商业银行违规操作的几率会比较小一些。在这样的情况下,未来几个月房地产市场将出现僵持的局面。而这种僵持局面的打破就在于中央希望让中国的房地产市场成为一个什么样的市场。

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