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房市优惠政策止与续之争 专家们各有各自的理
关闭此窗口     加入时间:2009-11-08  点击数:205
 

房市优惠政策止与续之争 专家们各有各自的理

  止续之争已经进入白热化

  有关政策的止、续之争,已进入白热化的阶段。

  在支持政策应续期一派中,浙江大学公共管理学院副教授苏振华的观点较具有代表性。他认为,住房乃是最重要的民生产品之一,在福利分房的住房保障体系被取消之后,在经济适用房和廉租房供给远远不能满足居民住房需求的事实之下,商品房市场承担了住房保障制度的功能。这原本是政策目标的错位,却是不得不面对的事实。因此,房地产政策的制定,至少应该在两种目标之间达成一个平衡:一方面须维护房地产发挥经济引擎作用,促进房地产的产销两旺;一方面又要充分考虑到商品房供应的住房保障功能,在目前惊人的高房价之下,政策目的应该是尽量减轻一点居民的买房负担,让居民还能够买得起房。

  苏振华认为,以往的政策,更多的是关注前者,而对住房的民生性质关注得太少了。倘若立足于这两种政策目标,那么至少对自住型和改善型住房信贷实行优惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策应该延续下去;甚至,调整二手房交易营业税的措施也应该得以继续,因为这一政策客观上加速了二手房的流通,对减轻居民的购房压力仍然是有所裨益的。

  中金首席经济学家哈继铭在接受采访时也表示,营业税优惠政策不应取消,应制度化,长期稳定下来。“(房屋转让所缴纳的营业税)很少有国家规定是以5年为期的,最长的是德国,规定是3年,一般国家都是1年。”哈继铭认为,政策频繁修改会给投资者带来无所适从感。

  中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军支持优惠政策取消。他在接受本报记者采访时说,尽管房地产业对gdp增长有巨大的贡献,但经济应该均衡增长,不应过于依赖某一个产业。“这是从美国次贷危机中应该吸取的教训,美国经济此前的发展过于依赖金融业,最终导致危机的出现,而中国经济发展也不应过于依赖房地产业。”赵锡军认为应该对政策做出结构性的调整,长期优惠不利于行业发展。

  反对者还提出,地方政府救市政策令消费者的心态再度变得盲目,并助推了房价上升。地方政府救楼市,令消费者失去理智,令观望者提前入市,令开发商提价而沽。助长了开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等不良行为,助长了消费者恶意炒房行为,延缓了房产市场步入健康有序的发展轨道。

  哈继铭认为,“如果宣布优惠政策不延期,楼市交易量短期之内肯定会大幅度上升。”

  对于优惠政策是否将延期的问题,主管部门从未公开表态。“稳定”二字,却多次被提及。9月11日至13日,在澳门举行的2009中国房地产(澳门)论坛暨国际房地产融投资洽谈会(下称论坛)上,住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示,下一步房地产政策将保持稳定,将加大对房企的信贷融资支持,去年国务院办公厅下发的131号文件的各项信贷、税收优惠政策,在一年期未到时不会提前取消。

  知情人士告诉本报记者,建设部内部近日已下令,在中央经济工作会议未定调之前,各官员不能在任何场合发表对优惠政策存、续的看法,以免引发市场异动。而房地产的调控政策,也通常由多部委共同下达。

  跳出优惠政策的“止续”之争,中国房地产将会沿着怎样的道路发展?

  哈继铭认为,政策可做出调整,但不会给中国房地产市场带来很大的冲击。待购房者不会因为7折优惠利率的取消而买不起房子,而相比之下利率的上升会低于通货膨胀率的上升速度。另外,明年通货膨胀率将会明显高于今年。中国的消费者还是会倾向购买资产来抵御通货膨胀。

  不必对房地产需求下降抱有过多担心。哈继铭分析说,两个短期因素和两个长期因素将作用于房地产市场和中国经济。短期因素是,2010年居民收入增长将比2009年快,预计gdp增长将超过9%。另外一个因素是,房地产交易量在2009年大幅提升,相应会带来更多的衍生需求。例如家电、汽车等需求。即使因为房贷优惠利率政策取消,2010年住房衍生需求也将为gdp增长做出巨大贡献。

  哈继铭所指的两个长期因素是,农村消费的城市化以及婴儿潮所带来的影响。“不要小看2000万农民工回乡务农的影响,他们将把城里的生活方式带到农村,刺激其他农民的需求,加快农村基础设施建设步伐。”哈继铭说。而农民收入上涨的加速度在2009年已经超过城市居民。此外,婴儿潮中,上世纪50至70年代出生人群,在中国人口中占比最高。这些人群的子女未来有婚配需求,买车、买房也是必然趋势,财富将从50至70年代出生的高储蓄人群转移到这些低储蓄人群中。虽然中国未来进入老龄化社会将不可避免,一个人手中可能继承多套房产,但是购房者显然已经陷入“囚徒困境”,争相买房。

  哈继铭认为,不能一味通过政策来打压需求,并不只有“自住”才是真实需求,需求是多样化的,应包括投资需求。而当前很多购房者购买房产是为了弥补医疗和教育体系的不足,通过购买房产来获得这些资源。

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