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高温楼市遭遇利空
关闭此窗口     加入时间:2009-11-10  点击数:107
 

高温楼市遭遇利空
两部委表态税费优惠政策将终止
  2009年11月06日 08:25:08  住在杭州网

  杭州楼市狂奔大半年高温不退,这两天终于开始遭遇冷空气。

  11月4日,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林接受采访时表示,鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

  就在前一天,银监会有关人士也表示,银监会日前敦促国内银行对面向房地产开发商的贷款实施密切监控,对那些负债水平较高的房地产开发商尤其要予以关注。

  据了解,楼市新政明年怎么出,一些年底到期的楼市政策是否存续,这一切都要等12月中央经济工作会议结束之后才会有明确的说法。据透露,现在惟一明确的是,“鼓励首次置业需求,保护二次改善需求,抑制投资投机需求,将是下一阶段制定调控政策的指导方针。”如此看来,明年楼市新政适当收紧几成定局。

  昨天,记者致电杭州市农税征收中心咨询房产交易优惠政策会否延期,中心工作人员表示截止时间按原政策执行,即到今年12月31日止。其中,二手房以农税征收中心的受理时间为准,一手房则以购房合同时间为准。迄今为止,市农税征收中心并没有接到房产交易税费优惠政策延期的通知。

  与此同时,杭州二手中介的经纪人给客户办理房贷时,明显感觉到贷款越来越难。一位经纪人告诉记者:“现在二套房贷普遍执行基准利率上浮10%。同时银行收紧了‘小、老’二手房房贷业务,60平方米以下、房龄较老的二手房贷款最低首付要求四成,而在以前,套内面积140平方米以下的普通住宅,首次购房最低首付也只要两成就可以了。”

  业内人士认为,今年楼市急速回暖直至高烧,跟去年出台的房产交易税费优惠政策大有关联。应该说优惠政策极大推动了刚性需求的踊跃下单,尤其是近两个月,由于临近年底优惠政策截止时间,大批刚性需求开始爆发性释放。一位业内人士坦言:“税费优惠政策截止时间很快就要到了,因此有相当一部分原本打算明年买房的人为赶政策末班车,把购房时间提前到了现在。”

  记者采访中,大部分业内人士都认为,税费优惠政策终止后,二手房市场受到的冲击将远大于一手房。“比如一套总价100万元的房子,税费优惠前后相差近8万元,而房子总价越高,税费相差越大。为了少缴这笔税费,能买房的今年都买了。所以明年前三个月二手房市场很可能会跌入冰点,成交量萎缩后房价才可能逐渐下降。”有业内人士如是说。当然,二手房的税费优惠,也关系到投资客转手时的交易成本,从而间接影响到一手房市场。

  房贷收紧信号已发出楼市进入最后的冲刺?住建部官员称房市优惠政策可能年底终止

  住建部官员称房市优惠政策可能年底终止

  房地产界的目光正向2009年12月31日聚焦。

  日前,住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在接受记者采访时表示,鉴于目前经济回暖、房地产市场向好的形势,去年出台的一系列楼市优惠政策有可能在年底到期终止。

  2008年国办131号文件《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》(以下简称《意见》)中部分优惠政策即将到期,时间节点指向2009年12月31日。

  政策执行近一年来,中国房地产市场经历了巨大的变化。楼市在2008年跌入低谷,却在2009年迎来巨大反弹。“2008年北京市场二手房交易量仅有6万套,而2009年前10个月即超过20万套。”21世纪不动产首席分析师孟奇告诉记者,这是近年来,中国房地产市场最火爆的一年。

  优惠政策令大多数购房人受惠,也让中介公司和地产公司创造了历史最佳业绩。但孟奇和大多数业界人士一样存在着担心。“如果取消,明年形势可能会很严峻;但如果不取消,房地产市场过热也是一种伤害,不利于长期发展。”

  业内热议优惠政策止续之时,楼市成交量已止住前几月的下跌,呈现“翘尾”态势。最新的数据显示,京、沪、穗一手住宅市场在国庆长假后均有集中成交。业内认为除了与传统旺季的供应较大有关外,更与近期市场关注的房贷、税费等政策即将到期有关。

  优惠政策或年底终止

  被终止的政策可能包括契税、营业税减免;首套及改善型购房按揭利率7折优惠;房地产开发项目自有资本金低额度等。出于“保增长、扩内需”的需要,这些政策多为去年年底和今年年初由不同部门制定。

  “现在来看,今年经济‘保八’已不成问题,房地产市场形势向好,这些优惠政策可能很难存续。”王珏林表示。

  王珏林称,今年以来,房地产市场的各项指标都在增长,比年初有很大起色,但问题依然存在,集中表现在:房价上涨过快、市场走势不稳定、个别地区土地市场过热、政策执行不到位。

  根据记者近日的采访,多位业内人士认为,未来中央可能采取促进供应、抑制投资需求的方式进行政策微调,但调整力度不会太大。

  王珏林表示,目前市场的主要问题不在土地供应环节,而在市场开发环节,其中,囤地、捂盘、违规变更规划和容积率等现象一直存在。他认为,现有的制度可以在很大程度上解决上述问题,主管部门却没有很好地执行。

  近日有媒体称,中国房地产协会正在调研各地楼市。中国房地产协会副会长朱中一日前称中房协并未做上述调研。

  美联物业研究显示,一旦12月底营业税减免政策取消,二手房交易由此增加的成本,不会恢复到政策颁布之前,而会远远高于此前。美联物业市场部总监张大伟告诉记者,目前得到的消息,大多认为营业税优惠政策不会延期的可能性非常大。举例来说,若2008年一套5年内住宅的成交价格为100万元,需要缴纳的税费约为:5.5%的营业税2.2万元、个税0.4万元、契税0.6万元,合计为3.2万元。而一旦恢复优惠以前的政策,二手房成交税费将成倍上升:按照100万左右的总价缴纳5.5%的营业税5.5万元、个税1万元、契税1.5万,总计约8万元。

  被认为影响更大的是房贷政策的调整。2008年底前房贷利率实行的都是基准利率8.5折的优惠标准,而2009年出台了7折利率优惠,使得商贷的利率仅比公积金利率高0.29%。业界预计,经过一年的暴涨,这一优惠政策很可能恢复到去年的8.5折优惠。北京美联物业市场研究部经过计算,以贷款60万20年计算,8.5折与7折房贷优惠利率相比,月还款额将会上涨290.30元,总利息差额增加69671.23元。张大伟认为,7折利率优惠的取消,影响明显要大于营业税优惠的取消。

  开发商也很关注这一政策变化。上海易居房地产研究员、综合研究部部长杨红旭说,近日频繁参加一些主管部门召开的调研会,很多开发商在会上表示,政策尚未确定方向,很难做明年的开工计划。

  专家称:不必过多担心住房需求

  止续之争已经进入白热化

  有关政策的止、续之争,已进入白热化的阶段。

  在支持政策应续期一派中,浙江大学公共管理学院副教授苏振华的观点较具有代表性。他认为,住房乃是最重要的民生产品之一,在福利分房的住房保障体系被取消之后,在经济适用房和廉租房供给远远不能满足居民住房需求的事实之下,商品房市场承担了住房保障制度的功能。这原本是政策目标的错位,却是不得不面对的事实。因此,房地产政策的制定,至少应该在两种目标之间达成一个平衡:一方面须维护房地产发挥经济引擎作用,促进房地产的产销两旺;一方面又要充分考虑到商品房供应的住房保障功能,在目前惊人的高房价之下,政策目的应该是尽量减轻一点居民的买房负担,让居民还能够买得起房。

  苏振华认为,以往的政策,更多的是关注前者,而对住房的民生性质关注得太少了。倘若立足于这两种政策目标,那么至少对自住型和改善型住房信贷实行优惠、首付比例降至20%、利率打七折的政策应该延续下去;甚至,调整二手房交易营业税的措施也应该得以继续,因为这一政策客观上加速了二手房的流通,对减轻居民的购房压力仍然是有所裨益的。

  中金首席经济学家哈继铭在接受采访时也表示,营业税优惠政策不应取消,应制度化,长期稳定下来。“(房屋转让所缴纳的营业税)很少有国家规定是以5年为期的,最长的是德国,规定是3年,一般国家都是1年。”哈继铭认为,政策频繁修改会给投资者带来无所适从感。

  中国人民大学财政与金融学院副院长赵锡军支持优惠政策取消。他在接受本报记者采访时说,尽管房地产业对gdp增长有巨大的贡献,但经济应该均衡增长,不应过于依赖某一个产业。“这是从美国次贷危机中应该吸取的教训,美国经济此前的发展过于依赖金融业,最终导致危机的出现,而中国经济发展也不应过于依赖房地产业。”赵锡军认为应该对政策做出结构性的调整,长期优惠不利于行业发展。

  反对者还提出,地方政府救市政策令消费者的心态再度变得盲目,并助推了房价上升。地方政府救楼市,令消费者失去理智,令观望者提前入市,令开发商提价而沽。助长了开发商的捂地、捂盘惜售、哄抬物价等不良行为,助长了消费者恶意炒房行为,延缓了房产市场步入健康有序的发展轨道。

  哈继铭认为,“如果宣布优惠政策不延期,楼市交易量短期之内肯定会大幅度上升。”

  对于优惠政策是否将延期的问题,主管部门从未公开表态。“稳定”二字,却多次被提及。9月11日至13日,在澳门举行的2009中国房地产(澳门)论坛暨国际房地产融投资洽谈会(下称论坛)上,住房和城乡建设部房地产市场监管司司长沈建忠表示,下一步房地产政策将保持稳定,将加大对房企的信贷融资支持,去年国务院办公厅下发的131号文件的各项信贷、税收优惠政策,在一年期未到时不会提前取消。

  知情人士告诉本报记者,建设部内部近日已下令,在中央经济工作会议未定调之前,各官员不能在任何场合发表对优惠政策存、续的看法,以免引发市场异动。而房地产的调控政策,也通常由多部委共同下达。

  跳出优惠政策的“止续”之争,中国房地产将会沿着怎样的道路发展?

  哈继铭认为,政策可做出调整,但不会给中国房地产市场带来很大的冲击。待购房者不会因为7折优惠利率的取消而买不起房子,而相比之下利率的上升会低于通货膨胀率的上升速度。另外,明年通货膨胀率将会明显高于今年。中国的消费者还是会倾向购买资产来抵御通货膨胀。

  不必对房地产需求下降抱有过多担心。哈继铭分析说,两个短期因素和两个长期因素将作用于房地产市场和中国经济。短期因素是,2010年居民收入增长将比2009年快,预计gdp增长将超过9%。另外一个因素是,房地产交易量在2009年大幅提升,相应会带来更多的衍生需求。例如家电、汽车等需求。即使因为房贷优惠利率政策取消,2010年住房衍生需求也将为gdp增长做出巨大贡献。

  哈继铭所指的两个长期因素是,农村消费的城市化以及婴儿潮所带来的影响。“不要小看2000万农民工回乡务农的影响,他们将把城里的生活方式带到农村,刺激其他农民的需求,加快农村基础设施建设步伐。”哈继铭说。而农民收入上涨的加速度在2009年已经超过城市居民。此外,婴儿潮中,上世纪50至70年代出生人群,在中国人口中占比最高。这些人群的子女未来有婚配需求,买车、买房也是必然趋势,财富将从50至70年代出生的高储蓄人群转移到这些低储蓄人群中。虽然中国未来进入老龄化社会将不可避免,一个人手中可能继承多套房产,但是购房者显然已经陷入“囚徒困境”,争相买房。

  哈继铭认为,不能一味通过政策来打压需求,并不只有“自住”才是真实需求,需求是多样化的,应包括投资需求。而当前很多购房者购买房产是为了弥补医疗和教育体系的不足,通过购买房产来获得这些资源。

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