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商业地产更具保值增值
关闭此窗口     加入时间:2009-11-12  点击数:139
 

商业地产更具保值增值
2009杭州商业地产投资价值报告
  2009年11月12日 08:30:14  住在杭州网

  在通胀预期下,投资房产不失为一种回报相对较高、风险相对较小的投资方式。而房产投资当中的住宅和商业两种物业形态相比,商业地产应该说是更具保值增值功能,因为通常意义上,住宅被视作一种消费品,虽然也兼有投资品的功能,而商铺则完全是投资品。

  作为一种投资品,商业项目的风险也与生俱来。在本期的商业地产投资价值报告中,记者针对目前市场上的商铺、社区商铺、写字楼、酒店式公寓、综合体和留用地项目,分别分析了投资回报率和市场风险等值得注意的方面,为投资者提供了一份完整的关于商业地产投资价值的报告。

  数据提供:赢商商业投资管理有限公司中豪地产

  商铺

  >>>市场概况

  经过上一季度商铺成交量逐月上升的旺销后,三季度商铺成交总量出现大幅萎缩。从七月份开始,商铺市场的月度成交总量开始逐月萎缩,其中七月份杭州七区商铺销售总量达到46843.79平方米,而到了八月份销售总量却只有27743.59平方米,与七月相比成交量萎缩了40.77%;九月份成交量继续下跌,总成交量在21927.13平方米,但跌幅明显比8月份有所放缓,成交量开始出现维稳的迹象。

  据透明售房网数据显示,截至11月10日,杭州商铺网上可售套数为2573套,可售面积为555115.568平方米。在上周的商铺销售排行榜中,锦都世家、锦都大厦以44套的销售成绩位列第一,东方商务会馆和凤凰城分别以15套和11套位列第二、三位。

  >>>投资回报率

  一般来说,计算投资回报率有这样一个公式,这也是市场上所通行的计算方法(该算法以一次性付款为前提):计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价;计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价。

  例如,有一个临街商铺,面积约50平方米,售价约200万元,目前在这个物业的周边,同等物业的月租金约是400元/平方米,即:这个商铺要是买下并成功出租,新业主将有可能获得2万元的月租金。

  那么,它的投资回报率就套用上述计算公式:这个物业的投资回报率=2万元×12/200万元,通过计算,我们得出这套物业的投资回报率将是:12%。

  要是这个投资者转手出售商铺,并以215万元成交,那么它的投资回报率=(215-200)/200,通过计算,可以得出这套物业的投资回报率将是7.5%。

  社区商业

  >>>市场概况

  随着杭城大型楼盘交付的增多,业主消费水平的提高,购房者对社区商业有了更多的要求,社区商铺业态的成熟度成了业主何时入住的一个重要标准。在以前,社区商铺往往是开发商按照地理位置随意而建,主要目的是为了快速回笼资金,只要条件允许,开发商就会尽可能多建商铺,于是出现了凡是临街都有商铺的“惯例”,甚至为了节约成本,对商铺中的柱网、剪力墙、大型管道(井)等设施缺乏人性化的设计,使得商铺在空间设计时相当困难。

  与此同时,社区商铺的用途也完全由投资者自行确定,这种缺乏预先规划和定位的社区商铺最显见的弊端就是使用面积的不合理,开间过小以及容易引起商业业态的同质竞争,经营者大多局限在经营杂货、五金、餐饮等项目,一排社区商铺,开着五六家经营业态相同的店,价格战不可避免产生了,因此很多店铺都是开开关关,经营很不景气。

  实际上,这种情况更影响了所在小区的生活品质,对开发商的利益和声誉也是极大的伤害。

  现在开发商对大部分社区商铺采取只租不售或先租后售的销售方法,加强物业管理,由自己来实行统一招商、统一开业的社区商业运营模式,对将来的经营业态进行了提前规划,力图使社区商业真正成为社区的有机组成部分。

  比如说,在规划设计前就先做调研,学习国际商业规划理念,划分功能区,听取行业代表对业态的意见要求,如超市净高和荷载的要求,餐饮对排烟和排污的要求,以及其他业态对空调外机位、停车位、电力负荷的要求等,这是如今小区在规划商业区前必做的功课。

  >>>典型案例

  通常情况下,社区商铺的商业半径能辐射到500米以内的常住人口。而品牌店的入驻却可以帮助社区商铺打破这个辐射半径。

  朝晖的新市街就是一个典型的例子,本来是一条很普通的社区道路。最早沿街商铺是几个照相馆、浴室、空调维修店、小吃店。经营者主要以个体户为主,经营范围狭窄,业态单调重复,立足于本社区居民。

  随着肯德基、麦当劳、宝岛等主力店进驻,这里已经成为了众多知名品牌云集的商业街。到了晚上还有夜市,一条社区商街有了购物、休闲、文化、娱乐、餐饮等多种业态组合,并且各种业态数量合理,功能互补,大大提高了该社区商业氛围,客户群不仅仅是小区内的住户,目前辐射范围已扩张到3公里内的朝晖常住人口。

  品牌店的进驻,彻底改变了社区商铺的形象。统一的管理、形象识别以及市场推广系统,使这些商铺拥有了强大的品牌竞争力。社区居民也因此对他们提供的产品或服务更加放心。

  此外,cocoon、十月妈咪、less、only等这些品牌服饰店的扎堆经营,正在把大部分沿街底层商铺变成整齐的休闲购物街,以中豪晴园底层商铺为例,沿街排开的20多家一、二层连体铺面,品牌服饰店占了近8成,一条休闲服装街自然形成。

  >>>投资风险

  赢商投资市场总监谷成丹认为,社区商铺的投资风险相对较低。一是因为其经营的业态为刚需、生活必备商品或服务居多;二是客户源比较稳定,不会出现较大的波动。

  但是社区商铺也存在风险:一是如果商铺购买的价格太高,透支了后续的利润空间,导致投资回报率太低;二是商铺本身存在的一些经营上的硬伤,导致商铺经营价值不高;三是社区的入住率的问题,有些投资型为主的住宅,入住率长期保持较低的状态,对商铺的收益影响较大。

  事实上,社区商铺经营的好坏是一项科学性的系统工程,是要由开发商来进行统一规划、运营和包装的,目前市场上就有很多地处闹市但经营不成功的例子。位于学院路上的枫华府第社区商铺,就是因为社区商铺当时售价较高、物业本身结构以及停车难的问题,导致它虽处于繁华市区,但是整体没有经营起来,而且有许多空铺。

  据了解,目前枫华府第的社区商铺有海鲜店、服饰店、银行、滋补品店,还有小酒吧和中介公司、少儿培训等经营业态,“初步估计,枫华府第的社区商铺空置率大概有20%-30%左右,尤其是有些店面开了之后又关的情况比较多。”谷成丹表示,正是由于之前没有经过统一规划,这些社区商铺在散卖之后,又由业主将这些商铺散租出去,造成了现在这样的局面。

  留用地

  >>>投资回报率

  市场上正在销售的留用地项目价格,由于是单套“销售”的项目,产权上有部分缺陷,只能以较低的价格吸引购买者,而整层销售的项目,虽然没有产权方面的问题,但由于面积较大,总价高,因此开发商在定价的时候也会综合考虑。目前市场上留用地项目的价格通常只有招拍挂项目的70%左右。

  而从租赁市场来看,客户只认租赁面积以及房屋品质,土地性质对于租赁价格的影响相当小。今年5月交付的剑桥公社目前的租金年回报率在5%左右,在交付的第一年就能够达到这样高的回报率,足以说明其投资价值,而紫金广场的租金在1.9元/平方米,刚交付的中豪湘座1.6元/平方米,租赁价格都不低于周边相同业态物业,所以从这一角度分析,投资留用地物业的回报率将高于普通商品房物业。

  无论做什么类型的房产投资,地段总是最重要的因素。纵观市场上的留用地项目,在其板块内的地段优势总是比较明显。留用地项目中51%部分的产权无法分割,整体产权归村集体所有,而这部分的物业也需要村集体长期持有。所以在规划之时,就将一些地段比较好、地形比较方正的地块划分为留用地。留用地出现在城市不断扩张的过程中,每个板块在不断的完善过程中,板块升值速度将是不可小觑的。板块的升值同样能带来物业的升值。

  >>>投资风险

  整层购买避免产权争议

  在一定程度上,留用地土地性质和长期租赁协议的条款确实要经过一番解释,才能让市场接受。根据《合同法》第214条规定,租赁合同最长期限为20年,因而留用地项目租赁期限基本为50年或40年,这需要在合同中对租赁期限作分段自动续租的描述。同时对于合同双方的违约责任也要明确约定:一是双方不得以任何理由拒绝自动续订租赁合同,必须承担单方解除合同的违约责任;二是非因客户方原因,开发商不得单方解除合同,否则需退还客户方已支付的全部租金,并按该合同约定支付违约金。另外对于在合同期内遇拆迁,也因有双方的约定。上述这些条款仅仅是最大限度的保障消费者的利益。而彻底避免产权争议,最好的办法是整层购买。

  认准大项目和品牌开发企业

  在选择留用地项目时,认准大项目和品牌开发企业。由于准入门槛较低,在留用地的开发中存在着一些初次进入房地产开发领域的公司,由于缺乏开发经验,在产品规划上和产品品质上都不能充分发挥项目的价值。尤其是小项目,物业公司难找,使得该类物业在日后的管理上可能会遇到很多意料不到的问题,对于物业的保值和升值有非常大的影响。随着市场的变化,这部分开发商也有可能随时撤离市场,因此在选择该类房产品时,尽量选择品牌房产,选择有后续开发项目的公司。

  分清小产权房和留用地

  由于这个市场还处于起步阶段,很多人把留用地项目理解为“小产权房”,其实两者是完全两个概念的产品。一个是国有土地,一个是集体土地。一个具有合法有效的产权证,一个则没有合法有效的产权证。

  小产权房与留用地项目的区别

  小产权房留用地

  土地性质耕地或者农民宅基地村属自留地,为建筑用地

  土地用途未经过政府审批国土局备案通过

  政府政策国家禁止杭州鼓励用于招商引资

  开发性质非法开发合法开发

  拆迁国家征地随时可能拆迁符合规划,不会拆迁

  三证三证不能办出具有“国有土地证”、“契证”、

  “房产证”大三证,但是不能分割转让

  写字楼、酒店式公寓

  >>>市场概况

  与10月住宅市场下跌不同,商业项目的成交却出现了大幅度的上涨,10月共成交1480套,其中写字楼成交1206套。从新增的商业项目来看,主要集中在江干区及滨江区,其中新推房源最多的是江干区的同方国际大厦,共有593套房源推出,其次新推房源较多的还有位于滨江区的钱龙大厦、下城区的现代之星大厦项目。

  从最近的写字楼投资市场上看,单纯用于办公的写字楼物业一直处于被动受冷遇的地位,在这样的情况下,更多的开发商目前更倾向于改变产品形式,提升产品的居住投资功能,因此写字楼衍生产品小户型公寓应运而生,而且一直占据着写字楼市场的重要位置。而杭州各大区域中,该类产品形式销售情况最好的区域就是滨江区。

  种种市场迹象表明,在如此大的成交量中,精装修酒店式公寓产品形式目前得到了市场的热捧。究其原因,除了90/70政策驱使外,精装修小户型销售热潮的掀起也起到了一定的带动作用。

  在目前的小户型放量中,年轻置业者至少占了80%的消化比重,购房群体年轻化趋势明显。而单从投资角度来看,精装修酒店式公寓及30平方米至50平方米的精装修户型仍是投资客追逐的主体。

  回报率、转手率及区域前景是投资客较为重视的产品因素,精装修酒店式公寓在这些方面一般占有优势,特别是对于资金要求不高,转手又相对便利,这些都是投资客选择其下单的的原因。

  >>>投资风险

  以位于滨江一桥板块的和顺·风尚蓝湾为例,目前该楼盘的销售均价为11000元/平方米,从该区域的整个销售价格水平来看,属于价格相对适中。以45平方米的一套公寓计算,总价为49.5万元,而目前该区域精装修的租金在1500元/月,这样一算,该产品的投资回报率应该在3.7%,应该属于投资回报率相对较高而且稳定的一种投资产品,具有良好的性价比。

  主要还是此类产品与此区域的需求想吻合,商住两用的产品基本满足商务人士及众多公司白领人士的需求,因此此类产品的投资回报率基本比较稳定。就成为一种回报稳定、风险较小的投资产品。

  开发商夸大投资回报

  目前在一些楼盘大力推出写字楼或酒店式公寓的同时,一些销售员为了推销产品,会直接告诉购房者,购房后代租公司会有人主动找上门来租房,并不时抛出高价房租的诱饵。“投资自住两相宜”的广告攻势更是吸引了不少购买者,而使购买者忘记了潜在的风险而盲目下单。

  挑选品牌开发商的产品进行投资

  但是该类产品也有不足之处,一方面,此类公寓的得房率相对比较低,一般只有65%-70%,而且由于提供酒店式服务,因此物业管理等维护费用相对比较高。另一方面,从整个市场上看,该类产品供应量大,同质化竞争比较严重,从需求的角度来看,酒店式公寓的客户有其特定的局限性,主要集中在在杭外企的高管人士以及企业的高级白领一族,除此以外,还有一些外地做生意长期在杭居住的人士。

  租客的去留很大程度上取决于物业管理的质量,直接关系到今后的租金和收益回报。因此购买前要全面了解开发商和物业公司的经营实力,不能在一些美好预期刺激下盲目购买。投资者还要考虑到写字楼及小区周边环境的综合配套性,从中找到利润增长点。

  产权易混淆,空置率增加

  酒店式公寓的产权也是投资过程中最需要关注的问题之一。目前市场上很多此类公寓只有50年产权甚至没有产权只有使用权。买卖过程中往往容易被销售员渲染的预期前景所迷惑,忽略了保障业主权益的产权所属问题。

  目前小户型产品的供给已出现饱和迹象。主要表现在房子多,租房的人少,空房率在增高,这也是在选择产品环节中不可忽略的一个重要因素。

  >>>典型案例

  滨江·新城时代广场位于庆春文化广场,东至新塘路,南临凤起东路,北依景芳路。项目总建筑面积达20万平方米。是一个集酒店式公寓、大型商业中心为一体的大型商务综合体。

  其中87896.11平方米开发为50平方米至90平方米的精装修酒店式公寓,而总面积53152.2平方米规划为4层商业裙楼,计划引进餐饮及休闲娱乐等高档商业业态,商务配套的齐全也为单身公寓增加了不少的附加值。此项目自5月19日开盘以来,到6月底销售率已经超过了60%,此项目在推出之后,引起了大量投资客的关注。

  整个项目的设计规划在目前杭州所有的同类项目中属于最高档的,根据现场的销售人员介绍,本次项目的所有设计都是出自特邀设计单位香港g.i.l公司的顶级设计师之手。其中一种户型是47平方米的精致生活户型,虽然只有47平方米,但是还是配置了独立厨房,很舒适的工作间,各方面的生活配套需求都考虑到位并尽量满足。

  这样的产品打造相对合理而且新颖,非常适合追求生活品质的年轻白领居住。家具、灯具、液晶电视一应俱全,业主可以拎包入住;如果办公,则在主要的室内空间提供墙面、顶面、地面的高档精装修,并且赠送高规格衣柜,厨房、卫生间则维持原有设计不变。

  城市综合体

  >>>市场概况

  城市综合体基本具备了现代城市的全部功能,所以也被称为“城中之城”。

  杭州将打造运河商务区综合体、地铁滨康站综合体、奥体博览城、市民中心综合体、桐庐县城滨江商住综合体等100个城市综合体项目。比如滨江·万家星城项目就与杭州创新创业新天地综合体紧密相连。

  此外,远洋运河项目、来福士广场、万象城、嘉里中心、星光大道、中都·西溪cic、坤和·三墩新天地等,都是目前最引人关注的城市综合体项目。

  >>>投资风险

  城市综合体的项目本身都涵盖有商业、住宅、写字楼、酒店等多种业态的特点,使其更加多元化,产品附加值更大、生活品质更高,从而也具有更好的保值性、抗跌性和更大的升值空间。

  另外,城市综合体的项目的地段一般比较繁华,或者具有很好的发展前景以及符合城市规划。同时,这些多重业态的有机组合就相对降低了投资风险,增加了投资收益。

  有业内专家分析,各大商圈核心的城市综合体项目的公寓租金比同区域内其他纯公寓的租金水平都要高,这个观点足以令投资客为之“疯狂”。不管是购买后用来出租,还是等价格涨到一定程度后再度售出,利润都是比较可观的。

  如已经落成并投入使用的像市民中心综合体、天都城人居旅游综合体、复兴国际商务广场综合体、星光大道综合体等,均已大展雄姿。

  此外,如远洋地产先后投入过百亿倾力打造并且即将入市的运河项目,据说已有不少“有分量”的投资客“虎视眈眈”了。

  >>>投资回报率

  开发商期望过高,对后市过于乐观

  投资城市综合体和投资普通住宅品一样,首先要选择有开发大型项目经验的开发公司。综合体容易让人看起来外表光鲜亮丽,但是落成之后没有一个很好的运作团队和经营模式是很难获得稳健甚至上扬的收益率的。开发企业缺乏专业的操盘能力,又对后期营运有过高的期望导致后劲不足,也是目前城市综合体开发普遍存在的问题。

  另一方面,小型开发商往往难以胜任城市综合体项目较大的操作难度,需要运用的技术含量和资金成本要求都比较高。

  分散出售影响产品档次,降低收益率

  综合体内的写字楼如果由开发商整体销售或是统一进行出租,才能做出档次来。但是如果分散出售之后再由个体小业主另外自行出租,必然会让城市综合体的整体感下降一个档次,且难以整体经营管理。

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