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地方政府加快供地 业内称土地应尽快转化为房源
关闭此窗口     加入时间:2009-11-13  点击数:121
 

地方政府加快供地 业内称土地应尽快转化为房源
  2009年11月13日 09:11:17  住在杭州网

  记者日前在上海、重庆、天津等地调研发现,为缓解土地供求矛盾,近期一些地方政府明显加快了土地供应。对此,不少房地产官员和分析人士建议,加大推地的同时要完善市场监管,要加大对开发商囤地的处置力度,完善土地出让程序以稳定市场预期,并根据实际情况调整供地规模,使新推土地能尽快转化为房源,形成实际楼市供应。

  土地入市明显加速

  记者在调研中发现,随着楼市“回暖”形势的确立、土地成交的活跃、供求矛盾的显现,一些地方政府在下半年明显加大了推地数量。

  据中国指数研究院的最新监测,1至9月,上海共推出土地332幅、1355万平方米;其中商品房地块65幅、432万平方米。全年预计可供住宅用地1597公顷,下半年供地数量预计是上半年的三倍之多。近一段时间来,上海市主要领导多次强调“增加土地供应和楼市供应”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明表示,目前上海房价出现“高位上涨”,且后续供应量相对短缺,加大推地数量有望平抑房价过快上涨。

  1至9月,天津共成交住宅用地90宗,成交土地面积1514万平方米,同比增加49%。第三季度,天津成交住宅用地912万平方米,成交量超过前两个季度总和。7月以来,交易量逐渐放大,创下年度交易新高。武清区加大住宅用地供应量,成交土地面积占成交总量的22%,是天津2009年以来成交土地最多的区域。

  重庆个别区县在下半年推出“土地大餐”。重庆市大渡口区副区长常永官介绍,随着房地产市场的活跃,区里的存量房源几乎已销售一空,这出乎许多开发商的意料,他说,“目前,大多数开发商信心满满,希望能拿地就拿地,能开工就早点开工”。大渡口区上半年推出住宅用地90多亩,今年全年计划推出800亩。9月初,区里就将组织一次土地出让,推地300多亩。

  “土地出让”与“项目开工”应双双提速

  土地闲置在部分城市或多或少存在。记者近日在武汉采访时发现,在该市京汉大道旁的义和巷,有块用广告牌围起来的空地,地面杂草丛生,未见开工迹象。经查,该地块是2007年8月武汉拍出的“地王”,彼时楼面价为6879元/平方米,高于周边房价。金地集团相关负责人介绍,由于拆迁等方面的原因,签订该地块出让合同时,相关部门对开发年限延长了一年“目前还未到最后期限,地块不会被政府收回”。对此,武汉市国土资源和房产管理局相关负责人未予否认。

  上海市规划和国土资源管理局近日对全市历年供地情况进行“摸底”后发现,目前上海全市共有1077公顷住宅用地处于“批而未用”的状态,其中有相当一部分在开发商手中,涉及70多个房地产项目。开发商拿地后不开工,可能跟企业的经营状况有关,也不排除有“囤地”目的。

  中原地产研究中心近日对万科、保利、金地等40家知名开发商在北京、广州、深圳等12个重点城市的拿地及开发情况进行了统计。统计显示,上述开发商于2003年至2009年上半年间获得的共计270幅住宅土地中,目前“在售”和“售完”的地块占43%;剩余57%的土地则尚未形成实际供应,其中27%的土地“待开发”,30%的土地“规划在建”。中原地产研究中心研究员宋莉认为,正是大量已出让的土地没有转化为商品住宅而上市,造成了目前楼市短期供应的紧缺,形成了“地荒”假象。

  重庆市房地产行业协会会长莫元春说,土地的闲置,有开发商主观原因,也有拆迁、规划改变等客观原因,查处起来一向较为棘手“开发商总能找到理由绕开政府的监管,特别是大开发商背后都有律师团在支撑”。上海市规划和国土资源管理局副总工程师蔡顺明介绍,今年下半年上海市规土部门的一项重点工作,就是研究、实施闲置土地的处置办法,原则是“责任再分清一点,查处再严格一点”。一旦发现土地闲置或囤地,先处罚开发商;再由开发商根据具体闲置原因自行追诉责任。此外,上海还将对开发商建立诚信档案,一旦查明开发商囤地,便会在土地市场上对其设立限制门槛;限制对象不仅包括直接负责开发的项目公司,还包括公司背后的投资方。土地“出让前”工作有待完善

  不少开发商提出,要使土地尽快开工、避免地价过快上涨,土地管理部门应进一步完善土地“出让前”工作。

  一是要合理设计地块规模,提高地块“可开发度”。重庆开发商嘉禾实业有限公司执行总经理刘飞说,如果地块太小,开发商就不愿意做配套,因为后者占的成本比例太高;如果地块过大,只能一期一期地滚动开发,局部推进,部分土地难免有“闲置”之嫌。他建议,在推出地块前,土地管理部门应合理划定地块面积,确保地块便于尽快开发。

  二是要增加供地的“提前量”和“透明度”,明确供应预期。刘飞说,开发商最烦恼的事之一,就是不知道土地会在什么时候、以怎样的底价推出,“大家只好蒙,出来一块地,就一齐抢。”这种短期的争抢必然快速抬高地价。知名港资房企嘉华(中国)投资有限公司助理总经理谷文胜建议,政府应向社会公布明确的推地计划,至少要让开发商、公众掌握未来一段时间内的土地供应,从而稳定土地市场的预期,也有利于开发商制订合理的买地策略,减少竞拍的突然性和非理性因素。

  记者调研发现,一些地方土地管理部门已在着手完善相关的“出让前”工作。比如,重庆市国土资源和房屋管理局发展处处长曾强介绍,经过研究测算,面积在200亩至400亩之间的住宅地块在重庆最便于开发利用。目前,重庆市国土房管部门已按此标准设计土地规模,今年以来市区出让的约70%的土地的面积都在上述区间内。

  再如,蔡顺明介绍,上海已在着手试点实施土地出让“预申请”制度,规土部门提前公示半年或全年的供地计划,以便于开发商有针对性地制定拿地方案。此外,还公示土地开发涉及的环保、消防等多个部门的相关意见。对公示土地有兴趣的开发商,承诺合适的价格,便可以直接和规土部门进行“对接”,进入“预申请”。规土部门随后将根据申请企业的多少,决定土地是挂牌、拍卖还是招标。上述做法值得借鉴。

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